¿Comprar para alquilar es actualmente una inversión rentable?
En momentos de inestabilidad económica, con las subidas de tipos de interés y de incertidumbre de los productos financieros, la inversión en vivienda parece convertirse en una buena opción para numerosas personas, especialmente para los pequeños inversores.
La rentabilidad del alquiler es el indicador que conecta el precio de compra de la vivienda con el rendimiento anual que se obtiene por su alquiler. Se expresa con un porcentaje que se obtiene de dividir los ingresos entre el coste de la vivienda y multiplicarlo por 100. Ante la compleja coyuntura económica, es innegable el atractivo de este mercado como opción de inversión ya que, en los últimos diez años, este indicador ha subido casi dos puntos, en 2022 la rentabilidad bruta en las capitales de provincia alcanza el 7,1%, frente al 5,3% de hace diez años.
El estado de la vivienda determinará si necesitamos hacer una reforma o acondicionarla para poder alquilar. De ser ese el caso, la inversión inicial será mayor, por lo que puede influir en la rentabilidad de la propiedad. Bien es cierto que una vivienda reformada y en perfectas condiciones podrá alquilarse a un precio mayor y recuperar la inversión inicial.
Las prestaciones del inmueble. En la mayor parte de las ocasiones disponer de zonas comunes o ventajas añadidas supone un plus para alquilar: plaza de garaje, urbanización vigilada, piscina y zonas de ocio, etc.
La zona de ubicación es un factor clave ya que, si la ubicación del inmueble cuenta con una alta demanda de alquiler de vivienda, el retorno de la inversión podría ser mayor. Hay que tener en cuenta también si se encuentra en una zona rural o urbana.
La facilidad de acceso también es importante: tendrá más relevancia si está “bien comunicada”, es decir, que tenga fácil acceso por carretera, transporte público, conexión con zonas comerciales, y servicios fundamentales como hospitales o colegios. La valoración de los inquilinos será mejor en una zona con buenos servicios y de fácil acceso.
El tamaño de la vivienda. Por lo general, se consigue más rentabilidad en viviendas pequeñas de unos 60 metros cuadrados que en propiedades con una superficie mayor.
Es muy importante tener en cuenta todos los gastos en los que se va a incurrir para poder calcular el retorno económico a obtener al comprar un inmueble y ponerlo en alquiler. En concreto, estos son los tipos de gastos principales con los que se deberá operar:
La inversión inicial se compone del coste de la vivienda y de los impuestos derivados de la compraventa, el 10% de IVA, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, entre el 6% y el 10% en función de la Comunidad Autónoma, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, la notaría, las comisiones de la agencia inmobiliaria, otros intermediarios, etc.
La hipoteca. Muchos pequeños inversores solicitan un préstamo hipotecario para hacer frente a la compra del inmueble con destino alquiler. En tal caso habrá que restar la cantidad prestada o hipotecada de la inversión total y sumarla, incluyendo los intereses, en la categoría de gastos fijos.
En la categoría de gastos fijos tenemos el IBI, Impuesto sobre Bienes Inmuebles, las tasas de basuras, los gastos de suministros, los gastos de comunidad, derramas si las hubiera, y el seguro de impago de alquiler.
Hay que tener en cuenta otros gastos, como los de reforma y acondicionamiento de la vivienda antes de alquilar y los de mantenimiento posterior de mobiliario, electrodomésticos, imprevistos, derramas y demás. Son costes que deberemos estimar y valorar considerablemente a la hora de plantear esta solución inversora.
Para calcular la rentabilidad de comprar una casa para alquilar, es necesario tener en cuenta, además de los gastos anteriormente mencionados, cuánto se va a cobrar por el alquiler. Para determinar esto último, además de contar con la asesoría de un profesional inmobiliario, es posible conseguir un precio orientativo estudiando el precio de mercado de los alquileres de la zona para viviendas de similares características.
El porcentaje resultante será la rentabilidad neta de la vivienda que se planea comprar para alquilar.
Como ves, a la hora de calcular la rentabilidad del alquiler de una vivienda hay varios factores a tener en cuenta, incluido el seguro de impago de alquiler.
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