Invertir en habitaciones, nueva fiebre inmobiliaria
Al alza. La demanda de
Por María Hernández Amitad del verano, un auditorio entero escuchaba sin pestañear las explicaciones de un famoso youtuber sobre su último proyecto con el que revolucionaría, según el presentador del evento, el mercado inmobiliario en España. "Alquilar habitaciones, no zulos", dijo en un momento de su intervención el artífice de la idea. El auditorio seguía sin pestañear. Uno de los vídeos del influencer en la famosa plataforma había superado los 5.000 impactos, cuando sólo se había propuesto llegar a 200. Compartir piso no es nuevo en España, pero nunca como hasta ahora ha despertado el interés de los propietarios como fórmula para exprimir al máximo el rendimiento que puede obtener poniendo su vivienda en el mercado.
La tendencia no deja de crecer. Diversos portales especializados cifran el aumento de la demanda cercano al 20% de media, pero hay ciudades y zonas donde ese porcentaje es mayor porque la oferta -como ocurre con el sector de la vivienda en general- no es suficiente. "En los últimos meses estamos viendo cómo la tendencia del contenido del portal referente a pisos compartidos está aumentando en detrimento de los pisos de alquiler de larga duración. Ponemos los ejemplos de Madrid y Barcelona, donde la tendencia se ve más clara: la oferta de pisos compartidos ha crecido un 20% en los últimos meses en Madrid, mientras que la oferta de viviendas enteras se está reduciendo cerca del 15%. En Barcelona, los anuncios de pisos compartidos suben un 30%, frente a una caída del 20% en alquiler de pisos enteros", describe María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa.
La dificultad -cuando no imposibilidad- de pagar un arrendamiento completo, la estacionalidad del trabajo y los estudios, y el impacto de la reciente Ley de Vivienda son algunas de las razones detrás del auge de esta modalidad. En este sentido, el alquiler de habitaciones no se rige por dicha norma, sino por el Código Civil y eso permite a los propiehabitaciones crece. El sector estima un alza media del 20%, pero en ciudades como Barcelona el aumento de anucios llega al 30%. tarios escapar de las posibles limitaciones de precios que contempla la ley así como evitar la obligación de pagar honorarios a las agencias inmobiliarias que se las gestionan.
La forma legal es también la clave para entender la fórmula de Habitacion.com, la startup del famoso youtuber Uri Vyce que encandiló a todo un auditorio el pasado verano. Detrás de la aparentemente revolucionaria idea se encuentra una figura jurídica tan antigua como el proindiviso, es decir, una forma de propiedad en la que dos o más personas comparten la titularidad de un inmueble sin que esté dividido en partes específicas y claramente delimitadas para cada propietario. De esta manera, cada persona tiene una fracción de la vivienda, pero no se le asigna una porción física específica o delimitada de ella. "Es un proindiviso de toda la vida envuelto de un marco contractual que se establece entre las partes, entre los distintos propietarios, y otro marco contractual con Habitacion.com en el que nosotros decidimos el uso del inmueble, la parte de la casa que tiene cada uno, las cosas que se pueden hacer o no...", explicaba Vyce ante los oyentes.
El proyecto de esta startup es uno de los exponentes más recientes del interés por este tipo de activos, amparado en que los inquilinos no pueden acceder a los precios de una vivienda entera y los propietarios están cambiando a esta modalidad para aumentar la rentabilidad. "Aunque es importante recordar que de esta forma el inquilino queda totalmente desprotegido frente a posibles abusos", advierte María Matos.
La creciente demanda no ha tardado en trasladarse a los precios. De acuerdo con los datos de Fotocasa, alquilar una habitación costaba de media en España 445 euros al mes en agosto (últimos datos disponibles), mientras que hace ocho años costaba 258 euros; dicho de otro modo, desde 2015 los precios de las habitaciones se han encarecido un 73% y hasta seis comunidades tienen hoy un coste medio que supera los 400 euros mensuales, con Cataluña a la cabeza (565 euros), seguida de Madrid (502 euros), Navarra (476 euros), Baleares (474 euros), País Vasco (464 euros) y Canarias (423 euros).
El encarecimiento se ha traducido también en un aumento de las rentabilidades desde el punto de vista del propietario y es en ese rendimiento donde se encuentra buena parte del tirón que experimenta el alquiler por habitaciones en nuestro país, porque al hacer los cálculos, los caseros llegan a la conclusión de que la recompensa es mayor que si alquilan la misma vivienda al completo. Y es que frente a los 445 euros que de media cuesta una habitación se sitúan los 900 euros que se pagan por una vivienda entera de unos 80 metros cuadrados. Grosso modo, si el inmueble cuenta con tres habitaciones, la rentabilidad bruta superaría a la del alquiler convencional.
"Hay muchos clientes que nos vienen pidiendo ya el alquiler por habitaciones, o al contrario, somos nosotros quienes les planteamos proyectos de este tipo porque vemos que las viviendas se encuentran en zonas de alta demanda y pueden obtener mayor rendimiento", confirma Beatriz Toribio, directora general adjunta en España de Masteos, una empresa especializada en la inversión en alquiler llave en mano.
De nuevo, atendiendo al análisis de Fotocasa en este aspecto, la rentabilidad en España de una vivienda de 80 metros cuadrados en septiembre se situó en un 6,2%, frente al 9,5% de una vivienda compartida de tres habitaciones. Es decir, una diferencia del 3,3%.
De manera concreta, el portal inmobiliario ha elaborado una comparativa entre los rendimientos de una y otra modalidad según la cual, a nivel regional, el orden de la rentabilidad de una vivienda está liderado por la Comunidad Valenciana con un 8% frente al 9,9% que arroja la vivienda de tres habitaciones. Le sigue la Región de Murcia, con 7,6% (10,2% por habitaciones), Cantabria con 7,2% (8%), Asturias con 6,8% (7,9%) y Cataluña con 6,8% (9,5%).
Los cinco municipios con mayor rentabilidad son Hospitalet de Llobregat con 8,9% (frente al 9,1% de una vivienda de tres habitaciones), Alcoy con 7,2% (9%), Elche con 7,1% (8%), Murcia capital con 6,9% (9,2%) y Cartagena con 6,9% (10%). Sin embargo, las cinco ciudades con las máximas rentabilidades de las viviendas de alquiler por habitaciones son Cartagena, con un 10% (frente al 6,9% de una vivienda completa media de 80 metros cuadrados), Murcia capital, con 9,2% (6,9%), Almería capital con 9,2% (6,8%), Hospitalet de Llobregat con 9,1% (8,9%) y Alcoy con 9% (7,2%).
Pero en el mercado del alquiler no todo son sumas y restas. Hay factores que todo casero también debería tener en cuenta para saber si verdaderamente le compensa fraccionar su vivienda, porque después tendrá que enfrentarse a la gestión que eso supone y es aquí donde incide Antonio Carroza, de Alquiler Seguro. "Para poder hablar de rentabilidad y compararla entre el alquiler residencial y el alquiler por habitaciones hay que tener en cuenta dos conceptos fundamentales: la gestión del inmueble, sobre todo con lo relacionado con impagos, desgaste del inmueble, incidencias y conflictos varios, y por otro lado, la rotación de los inquilinos. Si hay una muy buena gestión del alquiler por habitaciones, entonces la rentabilidad puede ser superior al alquiler residencial. Pero esto no suele ser así, y las continuas rotaciones de las habitaciones, el gran desgaste que sufre el inmueble, los impagos y problemas con los suministros" pueden acabar afectando a los rendimientos finales.
También conviene elegir bien la zona en la que se ubica la vivienda o las habitaciones que se quieren poner en el mercado. Para Beatriz Toribio, de Masteos, éste es el factor diferencial al realizar la inversión. "Las grandes ciudades, las zonas bien comunicadas con centros educativos, lugares con alta demanda estudiantil o las áreas con gran desarrollo logístico cerca son las más interesantes" para apostar por esta opción de arrendamiento. A grandes rasgos, Murcia, Cartagena, Almería, Alcoy en Alicante u Hospitalet en Barcelona son zonas que presentan una rentabilidad muy alta a la hora de alquilar por habitaciones. Las zonas de costa también suelen aportar un buen dato.
50
La revista económica de El Mundo ACTUALIDAD ECONÓMICA 8 de octubre ACTUALIDAD ECONÓMICA La revista económica de El Mundo 8 de octubre
445
Dinero
Vivienda
La rentabilidad de arrendar un piso por estancias supera en un 3% la de hacerlo al completo. El mercado emprende ya compras de viviendas por partes para alquilarlas
Zonas. Rendimiento. Es la diferencia media que hay entre alquilar una vivienda completa frente a una casa de tres habitaciones. Euros. Es el precio medio de las habitaciones en España el pasado mes de agosto, según el portal Fotocasa. Rentabilidad. La Comunidad Valenciana lidera las CCAA donde el alquiler de una casa por habitaciones es mayor (9,9%).
Navarra es la región donde la brecha de rentabilidad entre alquilar una vivienda completa (6,5%) o dividida en habitaciones (12,2%) es mayor.
51
3,3% 9,9%
© Copyright Unidad Editorial Revistas, s.l. 08-10-23 - Distribuido por MyNews