Al alza. La demanda de
Por María Hernández Amitad del verano, un auditorio entero escuchaba sin pestañear las explicaciones de un famoso youtuber sobre su último proyecto con el que revolucionaría, según el presentador del evento, el mercado inmobiliario en España. "Alquilar habitaciones, no zulos", dijo en un momento de su intervención el artífice de la idea. El auditorio seguía sin pestañear. Uno de los vídeos del influencer en la famosa plataforma había superado los 5.000 impactos, cuando sólo se había propuesto llegar a 200. Compartir piso no es nuevo en España, pero nunca como hasta ahora ha despertado el interés de los propietarios como fórmula para exprimir al máximo el rendimiento que puede obtener poniendo su vivienda en el mercado.
La tendencia no deja de crecer. Diversos portales especializados cifran el aumento de la demanda cercano al 20% de media, pero hay ciudades y zonas donde ese porcentaje es mayor porque la oferta -como ocurre con el sector de la vivienda en general- no es suficiente. "En los últimos meses estamos viendo cómo la tendencia del contenido del portal referente a pisos compartidos está aumentando en detrimento de los pisos de alquiler de larga duración. Ponemos los ejemplos de Madrid y Barcelona, donde la tendencia se ve más clara: la oferta de pisos compartidos ha crecido un 20% en los últimos meses en Madrid, mientras que la oferta de viviendas enteras se está reduciendo cerca del 15%. En Barcelona, los anuncios de pisos compartidos suben un 30%, frente a una caída del 20% en alquiler de pisos enteros", describe María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa.
La dificultad -cuando no imposibilidad- de pagar un arrendamiento completo, la estacionalidad del trabajo y los estudios, y el impacto de la reciente Ley de Vivienda son algunas de las razones detrás del auge de esta modalidad. En este sentido, el alquiler de habitaciones no se rige por dicha norma, sino por el Código Civil y eso permite a los propiehabitaciones crece. El sector estima un alza media del 20%, pero en ciudades como Barcelona el aumento de anucios llega al 30%. tarios escapar de las posibles limitaciones de precios que contempla la ley así como evitar la obligación de pagar honorarios a las agencias inmobiliarias que se las gestionan.
La forma legal es también la clave para entender la fórmula de Habitacion.com, la startup del famoso youtuber Uri Vyce que encandiló a todo un auditorio el pasado verano. Detrás de la aparentemente revolucionaria idea se encuentra una figura jurídica tan antigua como el proindiviso, es decir, una forma de propiedad en la que dos o más personas comparten la titularidad de un inmueble sin que esté dividido en partes específicas y claramente delimitadas para cada propietario. De esta manera, cada persona tiene una fracción de la vivienda, pero no se le asigna una porción física específica o delimitada de ella. "Es un proindiviso de toda la vida envuelto de un marco contractual que se establece entre las partes, entre los distintos propietarios, y otro marco contractual con Habitacion.com en el que nosotros decidimos el uso del inmueble, la parte de la casa que tiene cada uno, las cosas que se pueden hacer o no...", explicaba Vyce ante los oyentes.
El proyecto de esta startup es uno de los exponentes más recientes del interés por este tipo de activos, amparado en que los inquilinos no pueden acceder a los precios de una vivienda entera y los propietarios están cambiando a esta modalidad para aumentar la rentabilidad. "Aunque es importante recordar que de esta forma el inquilino queda totalmente desprotegido frente a posibles abusos", advierte María Matos.
La creciente demanda no ha tardado en trasladarse a los precios. De acuerdo con los datos de Fotocasa, alquilar una habitación costaba de media en España 445 euros al mes en agosto (últimos datos disponibles), mientras que hace ocho años costaba 258 euros; dicho de otro modo, desde 2015 los precios de las habitaciones se han encarecido un 73% y hasta seis comunidades tienen hoy un coste medio que supera los 400 euros mensuales, con Cataluña a la cabeza (565 euros), seguida de Madrid (502 euros), Navarra (476 euros), Baleares (474 euros), País Vasco (464 euros) y Canarias (423 euros).
El encarecimiento se ha traducido también en un aumento de las rentabilidades desde el punto de vista del propietario y es en ese rendimiento donde se encuentra buena parte del tirón que experimenta el alquiler por habitaciones en nuestro país, porque al hacer los cálculos, los caseros llegan a la conclusión de que la recompensa es mayor que si alquilan la misma vivienda al completo. Y es que frente a los 445 euros que de media cuesta una habitación se sitúan los 900 euros que se pagan por una vivienda entera de unos 80 metros cuadrados. Grosso modo, si el inmueble cuenta con tres habitaciones, la rentabilidad bruta superaría a la del alquiler convencional.
"Hay muchos clientes que nos vienen pidiendo ya el alquiler por habitaciones, o al contrario, somos nosotros quienes les planteamos proyectos de este tipo porque vemos que las viviendas se encuentran en zonas de alta demanda y pueden obtener mayor rendimiento", confirma Beatriz Toribio, directora general adjunta en España de Masteos, una empresa especializada en la inversión en alquiler llave en mano.
De nuevo, atendiendo al análisis de Fotocasa en este aspecto, la rentabilidad en España de una vivienda de 80 metros cuadrados en septiembre se situó en un 6,2%, frente al 9,5% de una vivienda compartida de tres habitaciones. Es decir, una diferencia del 3,3%.
De manera concreta, el portal inmobiliario ha elaborado una comparativa entre los rendimientos de una y otra modalidad según la cual, a nivel regional, el orden de la rentabilidad de una vivienda está liderado por la Comunidad Valenciana con un 8% frente al 9,9% que arroja la vivienda de tres habitaciones. Le sigue la Región de Murcia, con 7,6% (10,2% por habitaciones), Cantabria con 7,2% (8%), Asturias con 6,8% (7,9%) y Cataluña con 6,8% (9,5%).
Los cinco municipios con mayor rentabilidad son Hospitalet de Llobregat con 8,9% (frente al 9,1% de una vivienda de tres habitaciones), Alcoy con 7,2% (9%), Elche con 7,1% (8%), Murcia capital con 6,9% (9,2%) y Cartagena con 6,9% (10%). Sin embargo, las cinco ciudades con las máximas rentabilidades de las viviendas de alquiler por habitaciones son Cartagena, con un 10% (frente al 6,9% de una vivienda completa media de 80 metros cuadrados), Murcia capital, con 9,2% (6,9%), Almería capital con 9,2% (6,8%), Hospitalet de Llobregat con 9,1% (8,9%) y Alcoy con 9% (7,2%).
Pero en el mercado del alquiler no todo son sumas y restas. Hay factores que todo casero también debería tener en cuenta para saber si verdaderamente le compensa fraccionar su vivienda, porque después tendrá que enfrentarse a la gestión que eso supone y es aquí donde incide Antonio Carroza, de Alquiler Seguro. "Para poder hablar de rentabilidad y compararla entre el alquiler residencial y el alquiler por habitaciones hay que tener en cuenta dos conceptos fundamentales: la gestión del inmueble, sobre todo con lo relacionado con impagos, desgaste del inmueble, incidencias y conflictos varios, y por otro lado, la rotación de los inquilinos. Si hay una muy buena gestión del alquiler por habitaciones, entonces la rentabilidad puede ser superior al alquiler residencial. Pero esto no suele ser así, y las continuas rotaciones de las habitaciones, el gran desgaste que sufre el inmueble, los impagos y problemas con los suministros" pueden acabar afectando a los rendimientos finales.
También conviene elegir bien la zona en la que se ubica la vivienda o las habitaciones que se quieren poner en el mercado. Para Beatriz Toribio, de Masteos, éste es el factor diferencial al realizar la inversión. "Las grandes ciudades, las zonas bien comunicadas con centros educativos, lugares con alta demanda estudiantil o las áreas con gran desarrollo logístico cerca son las más interesantes" para apostar por esta opción de arrendamiento. A grandes rasgos, Murcia, Cartagena, Almería, Alcoy en Alicante u Hospitalet en Barcelona son zonas que presentan una rentabilidad muy alta a la hora de alquilar por habitaciones. Las zonas de costa también suelen aportar un buen dato.
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La revista económica de El Mundo ACTUALIDAD ECONÓMICA 8 de octubre ACTUALIDAD ECONÓMICA La revista económica de El Mundo 8 de octubre
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Dinero
Vivienda
La rentabilidad de arrendar un piso por estancias supera en un 3% la de hacerlo al completo. El mercado emprende ya compras de viviendas por partes para alquilarlas
Zonas. Rendimiento. Es la diferencia media que hay entre alquilar una vivienda completa frente a una casa de tres habitaciones. Euros. Es el precio medio de las habitaciones en España el pasado mes de agosto, según el portal Fotocasa. Rentabilidad. La Comunidad Valenciana lidera las CCAA donde el alquiler de una casa por habitaciones es mayor (9,9%).
Navarra es la región donde la brecha de rentabilidad entre alquilar una vivienda completa (6,5%) o dividida en habitaciones (12,2%) es mayor.
Qué medidas de la Ley de Vivienda entran ya en vigor y cuáles quedan en manos de CCAA
El tope en el incremento anual de la renta en la renovación de los contratos vigentes de alquiler de viviendas ya está vigente · Los limites en zonas declaradas tensionadas deben tener el visto bueno de las CCAA
El proyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda ha recibido su aprobación definitiva en el pleno del Senado, tras un debate marcado por la cercanía de las elecciones municipales y autonómicas del próximo 28 de mayo. La normativa ha salido adelante en la Cámara Alta sin modificaciones en el texto que llegó del Congreso de los Diputados con los votos a favor del PSOE, ERC, EH Bildu y partidos de la Izquierda Confederal (134 votos a favor, 117 en contra y una abstención).
Han votado en contra, entre otros PP, PNV, Junts per Catalunya, Cs, Vox o UPN, que sostienen distintas versiones de que la nueva norma invade competencias, genera inseguridad jurídica, permite la okupación, desincentiva la puesta en el mercado de viviendas en alquiler o que supone injerencias a la propiedad privada.
Entre las principales medidas de la Ley de Vivienda establece el control de los alquileres en aquellas zonas que se declaren tensionadas, crea un nuevo índice de referencia para actualizar las rentas, nuevos incentivos fiscales o la posibilidad de gravar las viviendas vacías.
También regulará los desahucios, las ayudas al acceso a la vivienda social y asequible, o la creación de un parque público de vivienda asequible. Te contamos qué medidas entran en vigor desde su publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE), en un plazo máximo de 15 días, y cuáles tendrán que esperar a los informes de la CCAA y ayuntamientos para controlar la subida de precios del alquiler, o cuándo será el primer año fiscal con las nuevas desgravaciones.
Las medidas de la Ley de Vivienda que entran ya en vigor
Tope a la actualización de las rentas del alquiler
Una de las medidas que aparecen en la Ley de Vivienda ya se encuentra en vigor. Se trata del tope en el incremento anual del precio de la renta en la renovación de los contratos vigentes de alquiler de viviendas. Desde el pasado marzo de 2022, entre las medidas económicas para contener el impacto de la guerra en Ucrania, el Índice de Precios al Consumo (IPC) ha dejado de ser el índice de referencia en la actualización de los alquileres.
Hasta el 31 de diciembre de 2023, la actualización anual del contrato de alquiler no podrá superar el 2% de subida, tanto para grandes tenedores como para pequeños propietarios, salvo pacto entre partes entre el arrendador particular y su inquilino.
Esta tope se incrementará un punto a todos los contratos durante todo 2024, hasta el 3% de subida y a partir de 2025 se aplicará un nuevo Índice de Alquiler, que tendrá que preparar el Mitma junto al INE.
Información mínima en operaciones de compra y alquiler de vivienda
Entre los cambios que llegan al mercado de forma inmediata tras la publicación en el BOE de la normativa destacan los que contempla el artículo 31, un artículo que ha hecho saltar las alarmas en el negocio inmobiliario.
Se trata del artículo que detalla la información mínima que debe ofrecerse ahora en las operaciones de compraventa y alquiler de viviendas y que incluye tanto información sobre los inmuebles como de sus propietarios, y que deben suministrar los intermediarios de las operaciones si así lo requiere el potencial comprador o inquilino.
Entre esa información se encuentran las condiciones económicas de la operación (precio total y conceptos en éste incluidos, así como las condiciones de financiación o pago), las características esenciales de la vivienda y del edificio (como la cédula de habitabilidad, la acreditación de la superficie útil y construida de la vivienda, el certificado de eficiencia energética, los servicios de los que dispone el edificio o la antigüedad del mismo). Pero también incluye un punto controvertido: entre la información que puede solicitar el potencial inquilino está la “identificación del vendedor o arrendador y, en su caso, de la persona física o jurídica que intervenga, en el marco de una actividad profesional o empresarial, para la intermediación en la operación”. Además, contempla sanciones económicas por incumplimiento.
Según explican asociaciones, agentes de la propiedad, despachos de abogados y partidos de la oposición a idealista/news, este punto de la Ley de Vivienda aumentará el trabajo burocrático y administrativo de los agentes inmobiliarios, obligándoles a contar con un consentimiento expreso de los propietarios de los inmuebles para no vulnerar la normativa de protección de datos, dificultando así su labor. Además, podría provocar una ralentización de las operaciones inmobiliarias y podría lastrar el negocio de las pequeñas agencias, provocando su desaparición en algunos casos. Muchas voces del sector consideran que este nuevo escenario que debe afrontar el negocio inmobiliario es excesivo, a la par que arriesgado.
Prórrogas extraordinarias de los contratos de alquiler para vulnerables
La Ley por el derecho a la vivienda incluye una modificación del artículo 10 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) que establece una prórroga obligatoria o tácita del contrato de alquiler que entra en vigor desde ya. En concreto, la normativa contempla que el arrendatario podrá solicitar una prórroga extraordinaria de un año si acredita una situación de vulnerabilidad social y económica y siempre que el arrendador sea un gran tenedor de viviendas (esto es, que disponga de 10 o más inmuebles en términos generales o 5 o más si se trata de una zona declarada como mercado tensionado).
En concreto, la normativa detalla que “podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de un año, durante el cual se seguirá aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria requerirá la acreditación por parte del arrendatario de una situación de vulnerabilidad social y económica sobre la base de un informe o certificado emitido en el último año por los servicios sociales de ámbito municipal o autonómico y deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador cuando este sea un gran tenedor de vivienda de acuerdo con la definición establecida en la Ley por el derecho a la vivienda, salvo que se hubiese suscrito entre las partes un nuevo contrato de arrendamiento”.
Recargo en el IBI a las viviendas vacías
También entra en vigor con efectos inmediatos el recargo en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) en el caso de viviendas que lleven al menos dos años vacías recogidas en la disposición final tercera de la normativa. Un recargo que podría alcanzar el 150%.
En ella, “se modula el recargo a los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI, que podrá aplicarse a aquellas viviendas vacías durante más de dos años, con un mínimo de cuatro viviendas por propietario, salvo causas justificadas de desocupación temporal, tasadas por la Ley. Asimismo, se establece el incremento del recargo actualmente situado en el 50% de la cuota líquida del IBI hasta un máximo del 150%, en función de la duración de la desocupación y del número de viviendas también desocupadas que sean del mismo titular en el término municipal, con el objetivo de que tenga un mayor efecto en la optimización del uso del parque edificatorio residencial y refuerce el instrumento de los Ayuntamientos para hacer frente a situaciones de vivienda desocupada a través de la fiscalidad”.
Según especifica la ley, “el recargo, que se exigirá a los sujetos pasivos de este tributo, se devengará el 31 de diciembre y se liquidará anualmente por los ayuntamientos, una vez constatada la desocupación del inmueble en tal fecha, juntamente con el acto administrativo por el que esta se declare”.
Medidas relativas al régimen de vivienda protegida o ‘incentivada’
Otras medidas de aplicación inmediata son las referentes a la vivienda protegida, incluidas en el artículo 16 de la normativa, como por ejemplo que “las viviendas protegidas estarán sometidas a un régimen de protección pública permanente con las salvedades que excepcionalmente pueda prever la normativa autonómica en caso de que exista causa justificada debidamente motivada para su descalificación o para el establecimiento de un plazo de calificación con la fijación del número de años de esta, que como mínimo deberá ser de 30 años”. Además, su venta o alquiler estarán sujetos a la previa autorización de la Comunidad Autónoma donde se encuentre el inmueble.
Lo mismo sucede con el artículo 17, que versa sobre vivienda asequible incentivada, y establece que “los poderes públicos, en el ámbito de sus respectivas competencias, podrán impulsar la existencia de viviendas asequibles incentivadas”, así como aplicar límites de precios o destinar estos inmuebles a personas que no puedan acceder a una vivienda a precios de mercado.
La vivienda asequible incentivada es “aquella vivienda de titularidad privada, incluidas las entidades del tercer sector y de la economía social, a cuyo titular la Administración competente otorga beneficios de carácter urbanístico, fiscal, o de cualquier otro tipo, a cambio de destinarlas a residencia habitual en régimen de alquiler a precios reducidos, o de cualquier otra fórmula de tenencia temporal, de personas cuyo nivel de ingresos no les permite acceder a una vivienda a precio de mercado”, afirma el texto.
Pago por medios electrónicos
Otra modificación de la LAU, en este caso del artículo 17, es la que establece que los pagos de las rentas del alquiler se pagarán en términos generales a través de medios electrónicos para los contratos que se firmen a partir de ahora. Con una excepción: “cuando alguna de las partes carezca de cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos de pago y a solicitud de esta, se podrá efectuar en metálico y en la vivienda arrendada”.
Figura del gran tenedor de viviendas
Se entiende la definición de carácter general del concepto de “gran tenedor”, como la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2 , como ya se recogió en el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, de medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al covid-19, acotándose en el texto de la Ley a aquellos inmuebles y superficie que sea de uso residencial.
Si bien, se especifica que tal definición general podrá ser particularizada en la declaración de entornos de mercado residencial tensionado, pudiendo alcanzar a titulares de 5 o más inmuebles urbanos de uso residencial que estén ubicados en dichos entornos, que quedan supeditadas a la declaración por parte de la Administración competente, en este caso las comunidades autónomas.
Gastos de honorarios de gestión inmobiliaria
En la regulación de los contratos de arrendamiento de vivienda, se realizan diferentes modificaciones de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. Entre ellas, la obligación de que los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato sean a cargo del arrendador.
Cambios en los desahucios, ejecuciones hipotecarias y subasta de inmuebles
El texto introduce cambios de calado en el procedimiento de desahucios, de ejecución hipotecaria y en la subasta de inmuebles en situaciones de vulnerabilidad. Contamos con los expertos del despacho de abogados de Cuatrecasas para exponer los aspectos contenidos en la norma:
Procedimiento de desahucio
Las principales medidas son las siguientes:
Se amplía el ámbito de protección cuando se identifiquen situaciones de vulnerabilidad. Mientras que en la redacción vigente de la LEC la protección alcanza exclusivamente a personas vulnerables en procedimientos de desahucio (por impago de renta o expiración del plazo) en casos de arrendamiento (ordinario o financiero o en aparcería), la reforma amplía esa protección a personas vulnerables que se pretenda desahuciar de su vivienda habitual en procedimientos (i) de recuperación de una finca, rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca; (ii) que pretendan la tutela sumaria de la tenencia o de la posesión de una cosa o derecho por quien haya sido despojado de ellas o perturbado en su disfrute; e (iii) instados por los titulares de derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad, que demanden la efectividad de esos derechos frente a quienes se opongan a ellos o perturben su ejercicio, sin disponer de título inscrito que legitime la oposición o la perturbación. Asimismo, se amplía el concepto de persona vulnerable incrementando los criterios de renta para ser calificado como tal y se establece que el juez deberá atender como criterio adicional para establecer la vulnerabilidad a situaciones personales, como p.ej. que residan menores de edad.
Ejecución de bienes hipotecados
La normativa también extiende la protección del ocupante de la vivienda en situación de vulnerabilidad para los supuestos de ejecución hipotecaria de vivienda habitual, en los mismos términos que en los procedimientos de desahucio.
Subasta de inmuebles
Por último, extiende la protección del ocupante de la vivienda para los supuestos de subasta del bien inmueble en situaciones de vulnerabilidad. Así, en las subastas de bienes inmuebles, cuando el bien inmueble sea la vivienda habitual del ocupante y el propietario sea un gran tenedor de vivienda o una empresa de vivienda:
Finalmente, tanto en los procedimientos de desahucio, como de ejecución hipotecaria, como en la subasta de bienes, en cualquier resolución judicial que tenga por objeto el señalamiento del lanzamiento del ocupante deberá incluirse el día y la hora exactas en que tendrá lugar
Medidas aún sin efecto... a expensas de que se declaren las zonas tensionadas
Un grueso importante de las medidas que se pretenden aplicar con la Ley de Vivienda van referenciadas a la declaración de zonas de mercado residencial tensionado, que supondrá la redacción de un plan específico que propondrá las medidas necesarias para la corrección de los desequilibrios observados. Esta declaración la podrán efectuar las Administraciones competentes en materia de vivienda “a los efectos de orientar las actuaciones públicas en materia de vivienda en aquellos ámbitos territoriales en los que exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población, en condiciones que la hagan asequible para su acceso en el mercado, estableciéndose unas reglas procedimentales para su declaración a los efectos de la legislación estatal”.
Cómo declarar una zona de mercado residencial tensionado
La declaración de zonas de mercado residencial tensionado deberá realizarse por la Administración competente en materia de vivienda de conformidad con las siguientes reglas:
La declaración deberá ir precedida de un procedimiento preparatorio dirigido a la obtención de información relacionada con la situación del mercado residencial en la zona, tanto de venta como de alquiler, que permitan medir la evolución del esfuerzo económico que tienen que realizar los hogares para disponer de una vivienda digna y adecuada.
También implicará la realización de un trámite de información pública. La elaboración de la memoria preceptiva deberá fundamentar la existencia de un especial riesgo de abastecimiento insuficiente de vivienda para la población residente, incluyendo las dinámicas de formación de nuevos hogares, y un plan específico que propondrá las medidas necesarias para la corrección de los desequilibrios evidenciados, que son:
a) Que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares.
b) Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los cinco años anteriores a la declaración como área de mercado de vivienda tensionado, un porcentaje de crecimiento acumulado al menos 3% superior al porcentaje de crecimiento acumulado del índice de precios de consumo (IPC) de la CCAA correspondiente.
La resolución del procedimiento deberá ser comunicada a la Secretaría General de Agenda Urbana y Vivienda del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. Con carácter trimestral, el Mitma aprobará una resolución que recoja la relación de zonas de mercado residencial tensionado que hayan sido declaradas en virtud del procedimiento.
La vigencia de la declaración de un ámbito territorial como zona de mercado residencial tensionado será de tres años, pudiendo prorrogarse anualmente, cuando subsistan las circunstancias que motivaron tal declaración y previa justificación de las medidas y acciones públicas adoptadas para revertir o mejorar la situación desde la anterior declaración.
Contratos vigentes en una zona de mercado residencial tensionado
Los contratos vigentes en zonas que se declaren tensionadas mantendrán los topes a nivel general, es decir, del 2% en 2023, del 3% en 2024, y a partir de 2025 con el nuevo índice de referencia del alquiler.
Ahora, en zonas de mercado residencial tensionado, el inquilino podrá solicitar una prórroga extraordinaria por plazos anuales, con un máximo de 3 años, una vez concluya el plazo inicial de 5 (pequeños propietarios) ó 7 años (grandes tenedores) previsto en la LAU. El arrendador estará obligado a aceptar esta prórroga, salvo que se hayan pactado otros términos, o comunique la necesidad de ocupar la vivienda para sí o familiares o se suscriba un nuevo contrato con las limitaciones de renta previstas en la Ley.
Nuevos contratos en una zona de mercado residencial tensionado
Los nuevos contratos que se firmen en estas áreas declaradas tensionadas tendrán que cumplir una serie de condiciones en función de si el arrendador es pequeño propietario o gran tenedor:
Pequeño propietario
La renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior.
Únicamente podrá incrementarse, más allá de lo que proceda de la aplicación de la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, en un máximo del 10% sobre la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, cuando se acrediten obras de rehabilitación o de mejora que supongan un ahorro de energía o de la accesibilidad a la vivienda en los dos años anteriores a la fecha del nuevo contrato.
También se podrá incrementar hasta un máximo del 10% de la renta, más la cláusula de actualización, cuando el contrato de arrendamiento se firme por un periodo de 10 o más años, o bien, se establezca un derecho de prórroga al que pueda acogerse voluntariamente el arrendatario, que le permita de manera potestativa prorrogar el contrato en los mismos términos y condiciones durante un periodo de 10 o más años.
Grandes tenedores y contratos en nuevos pisos en alquiler
Sin perjuicio de lo anterior, en los contratos de arrendamiento de vivienda en los que el arrendador sea un gran tenedor de vivienda de acuerdo con la definición establecida en la Ley por el Derecho a la Vivienda, y en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado, la renta pactada al inicio del nuevo contrato estará limitada en su caso por el contrato anterior o por el límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia, atendiendo a las condiciones y características de la vivienda arrendada y del edificio en que se ubique.
Esta misma limitación se aplicará a los contratos de arrendamiento de vivienda en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado sobre el que no hubiese estado vigente ningún contrato de arrendamiento de vivienda vigente en los últimos cinco años.
Gastos en alquileres en zonas tensionadas
Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario. Pero, si el inmueble se encuentra en una zona de mercado tensionado y no contaba con este punto en el contrato anterior, no podrá repercutirlo en el nuevo contrato.
Nuevo índice de referencia para la renovación anual de los contratos de alquiler
El Instituto Nacional de Estadística (INE) definirá, antes del 31 de diciembre de 2024, un índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda que se fijará como límite de referencia a los efectos del artículo 18 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos con el objeto de evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento.
Las deducciones fiscales entran en vigor el 1 de enero de 2024
Las nuevas reducciones fiscales para arrendadores entrarán en vigor el próximo 1 de enero de 2024, por lo que su efecto en la declaración de la renta de dicho ejercicio fiscal, que se presentará en primavera de 2025.
Uno de los cambios es la reducción general sobre el rendimiento neto del alquiler que se pueden aplicar los arrendadores en los nuevos contratos de arrendamiento, que pasa del 60% actual al 50%.
Por otro lado, la normativa incluye nuevas reducciones, incompatibles entre sí, y que solo se podrán aplicar los arrendadores en zonas declaradas como mercados residenciales tensionados. Estos incentivos fiscales son:
a) En un 90% cuando el mismo arrendador formalice un nuevo contrato de arrendamiento en una zona de mercado residencial tensionado, y que la renta inicial se rebaje en más de un 5% en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda, una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior (2% en 2023, o 3% en 2024, o nuevo índice de alquiler a partir de 2025)..
b) En un 70% cuando cuando se trate de la incorporación al mercado de viviendas destinadas al alquiler en zonas de mercado residencial tensionado y se alquilen a jóvenes de entre 18 y 35 años en dichas áreas, o bien, se trate de vivienda asequible incentivada o protegida, arrendada a la administración pública o entidades del tercer sector o de la economía social que tengan la condición de entidades sin fines lucrativos, o acogida a algún programa público de vivienda que limite la renta del alquiler.
c) En un 60% cuando, no cumpliéndose los requisitos de las letras anteriores, la vivienda sea objeto de una actuación de rehabilitación en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del contrato de arrendamiento.
Estas bonificaciones en la renta serán una realidad siempre que los inmuebles estén situados en zonas declaradas como mercados tensionados de acuerdo con lo dispuesto en la legislación estatal en materia de vivienda, y aprobada por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.
Ley de vivienda
La nueva Ley de la Vivienda, que aún deberá pasar por el Senado después de que el Gobierno de coalición cerrara un acuerdo con ERC y EH Bildu para impulsar esta normativa, deja en manos de los ayuntamientos imponer o no un recargo en el IBI del 50% a los inmuebles que lleven desocupados más de dos años; del 100% a los que superen los tres años sin habitar y del 150% a los que pertenezcan a un propietario que tenga dos viviendas o más en la misma zona tensionada.
La ley exceptúa las segundas viviendas y otras casuísticas pero, en cualquier caso, busca aumentar el mercado del alquiler incrementando los impuestos sobre las viviendas vacías.
Hermes siempre a la última en la vanguardia de la digitalización y en constante crecimiento.
rnSomos Agentes de la propiedad Inmobiliaria (API). API significa Agente de la Propiedad Inmobiliaria, y son las siglas que identifican a los profesionales del sector inscritos en los diferentes Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, tal y como define el Consejo General de Colegios Oficiales de API, y regulados por Real Decreto 1294/2007.
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un API inmobiliario es un agente cualificado que opera en el mercado de la vivienda. Es el encargado de mediar, asesorar y gestionar operaciones de compraventa, permuta o cesión de bienes inmuebles
rnLos agentes inmobiliarios deben sustentar seguridad y transparencia en todas las transacciones inmobiliarias que realicen.
rnPara lo cual existen diferentes acreditaciones que lo constatan como lo es ser un API inmobiliario.
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Las siglas API significan Agente de la Propiedad Inmobiliaria, quien cuente con esta acreditación quiere decir que es un agente cualificado que puede operar con seguridad en el mercado inmobiliario.
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Ser un API garantiza que todo el proceso inmobiliario no tendrá ningún tipo de fraude, incumplimientos, ni riesgo en la inversión de la compra o venta de una propiedad.
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De esta manera, ejecutaran y agilizaran el proceso de compraventa con toda seguridad.
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Algunas de las funciones de Agente de la Propiedad Inmobiliaria que caben resaltar son las siguientes:
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Un API participa en toda operación relacionada a la compraventa de todo tipo de bienes inmuebles como lo son casas, locales, fábricas, terrenos, hoteles, edificios, entre otros.
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Al ejecutar dichas operaciones, el API inmobiliario lo hace de una manera personalizada y segura.
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Son muchas las personas que cuentan con una vivienda y por razones de ubicación u otras características de la vivienda desean intercambiarla con otra (por el mismo valor) que se ajuste más a sus necesidades actuales a través de una permuta.
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Es en esta transacción que un API está capacitado para realizar este intercambio, ahorrándoles tiempo a los propietarios.
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Ya que se estará evitando la operación financiera.
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Todo lo concerniente al proceso de arrendamiento lo puede ejecutar un API, porque puede asegurar el éxito y transparencia de la misma, involucrando de manera correcta las dos partes (Arrendador y arrendatario).
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Los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria cuentan con el conocimiento y la capacidad de determinar el valor de un inmueble, realizando una valoración en el mercado de vivienda en un área determinada.
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Cualquier tipo de trámite relacionado con asuntos relativos a operaciones inmobiliarias los realiza un API.
rnAlgunos de los trámites son: avalúo inmobiliario, tramitar el Certificado de Libertad de Gravamen, solicitar un crédito hipotecario, entre otros.
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El API está en la capacidad de asesorar y ayudar al cliente a obtener la mejor hipoteca en función de sus necesidades entre las diferentes entendidas y opciones que se presentan en el mercado.
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Sin duda alguna, ser un API inmobiliario es un valor agregado. Sin embargo, no es un requisito para ser un agente inmobiliario y tener éxito como tal.
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1. Apertura de la solicitud de subvenciones para la renovación de electrodomésticos para beneficiarios en Galicia. Las ayudas se darán por orden de solicitud, serán tramitadas a través de entidades colaboradoras e irán desde los 100 a los 450 euros. Son subvencionables la renovación de electrodomésticos (frigorífico, frigorífico-congelador, congelador, lavadora, lavavajillas o encimeras de inducción total) por otros nuevos de la misma tipología y con una etiqueta de clasificación establecida. Una vez presentada la solicitud individual se reservará el importe asignado la espera de recibir toda la documentación pertinente. Todos los trámites administrativos (presentación de la solicitud, presentación de la documentación requerida…) deberán ser realizados electrónicamente a través de la aplicación informática habilitada para estas ayudas. Del 08/02/23 al 02/10/23.
